Où trouver le COS de son terrain ?

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La loi Alur consacre pas moins de 51 articles au droit de l’urbanisme dans le but de faciliter et d’accroître les efforts de construction de logements, tout en freinant l’artificialisation des sols et en luttant contre l’étalement urbain. Ce qui n’est pas facile ! Un aperçu des principales mesures.

Plans de fin d’utilisation des terres programmés

La loi Alur met fin aux plans d’aménagement du territoire (POS) pour encourager les communautés à avoir un plan urbain local (PLU).

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En effet, le législateur a constaté que de nombreux points de vente n’ont pas évolué depuis des années. En conséquence, « ils représentent un frein à la mise en œuvre des politiques nationales en matière d’environnement ou de logement. Concrètement, les points de vente qui n’ont pas été transformés en PLU au 1er janvier 2016 seront obsolètes. En revanche, lorsqu’une procédure de révision du POS a été lancée avant le 31 décembre 2015, elle peut être achevée, à condition qu’il soit achevé dans les trois ans suivant la publication de la loi Alur du 24 mars 2014, c’est-à-dire avant le 24 mars 2017. Les SOP continueraient donc de s’appliquer pendant cette période. Le maire dont le point de vente expirerait le 1er janvier 2016 doit obtenir l’assentiment du préfet pour toute demande de permis ou de déclaration préalable postérieure à cette date.

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Rappelons que dans toutes les municipalités où le PDV n’aura pas été révisé en PLU d’ici le 24 mars 2017, seul le règlement national de planification (NRU) régira les limitations du droit à la propriété.

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Supprimer le

coeffi cient d’utilisation des terres

Jusqu’à présent, le PLU pouvait fixer, grâce au coefficient de couverture terrestre (COS), la surface de plancher pouvant être construite sur un terrain. La mise en œuvre de cette SOC dans les documents d’urbanisme a fait l’objet de critiques, en particulier parce que ce mécanisme était susceptible de ralentir la densification et de contribuer à l’étalement urbain. Le COS est donc abandonné au profit d’autres règles, telles que l’droit de passage au sol, la hauteur maximale des bâtiments ou l’implantation de constructions par rapport aux limites de séparation, ou encore le domaine public.

Désormais, il n’est plus possible de définir un COS dans le PLU. Cela rend impossible le « over COS » (basé sur le COS) fixé par le règlement PLU pour l’application des surdensités accordées, en particulier aux constructions qui satisfont aux critères de performance énergétique (augmentation de 30% du COS). Cette nouveauté met également fin au mécanisme de transfert des droits à construire dans une zone que le COS ne lui permettait pas. Enfin, le calcul du paiement (taxe) pour sous-densité (non-utilisation de tous les droits de construction) est également impacté par cette suppression de COS. Cependant, ce type de périphérique existe toujours (sans compter sur le COS) via d’autres des règles (relatives à la jauge, à la hauteur, au droit de passage au sol…) que le PLU fixe déjà.

Par conséquent, la limitation de l’étalement urbain est un objectif partiellement atteint par la loi. Ainsi, depuis le 24 mars 2014, la COS n’est plus opposable aux demandes de permis de construire et aux déclarations préalables. Les instructeurs de permis de construire n’ont plus à prendre en compte cette valeur.

Rappelons que l’abandon du COS permet aujourd’hui d’augmenter la surface habitable de nombreuses unités terrestres en autorisant l’élévation des bâtiments puisque le coefficient d’emprise au sol (CES) reste en vigueur. Le moyen le plus courant de gagner de l’espace de vie est la construction d’étages supplémentaires ou, sous certaines conditions, de diviser son terrain…

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Abandon de la superficie minimale des terres à construire en PLU

L’établissement par le PLU, une superficie minimale de terrain à construire est supprimée. Cette règle a été identifiée comme un obstacle à la densification, mais aussi à la diversité sociale. En fait, le Parlement a estimé que les autres règlements étaient des outils suffisants. Attention ! C’est vrai pour le PLU. Pour les points de vente, le COS et la taille minimale du terrain sont maintenus pour toute demande d’autorisation de construire, jusqu’à ce que ces documents deviennent obsolètes ou remplacés par PLU.

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Rappelons : encore une fois, la suppression de cette contrainte permet de limiter ce que l’on appelle le mitage urbain (habitation diffuse) et de relancer la construction aujourd’hui considérée comme déficitaire. De plus, l’objectif du législateur est ici de restaurer une logique connue sous le nom d’environnement bâti plutôt qu’une logique fondée jusqu’ici sur la terre.

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Arrêter de maintenir les règles d’une subdivision après 10 h

ans Jusqu’à présent, les règles de planification proposées aux lotissements étaient caduque 10 ans après la délivrance du permis de lotissement, dans le cas où, à cette date, la subdivision était couverte par un PLU ou un document à sa place. Cependant, la majorité des colites pourraient demander le maintien de ces règles spécifiques à la subdivision.

De plus, dans l’éventualité où aucun PLU ne couvrait la subdivision en question, les règles continuaient de s’appliquer sans limite de temps.

De plus, afin de normaliser les règles applicables à un territoire couvert par un PLU, les règles applicables au lotissement cesseront de s’appliquer même si la majorité des colotis en demandent le maintien. La loi Alur prévoit donc l’expiration des documents de subdivision après 10 ans, à condition qu’ils se trouvent dans le périmètre d’un PLU ou d’un document en remplacement de celui-ci (POS, carte communale).

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Souvenez-vous : cette décision est maintenant générant une incertitude juridique, notamment en ce qui concerne les règles présentes non pas dans les règlements mais dans les spécifications de la subdivision. En effet, cela peut souvent être le cas de certaines subdivisions très anciennes qui pourraient ainsi voir certaines règles maintenues malgré la loi.

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Le temps nous dira si ces mesures ont atteint l’objectif souhaité. Car toute tentative de réforme du droit de l’urbanisme en la simplifiant semble être une tâche périlleuse et les résultats sont rarement ceux attendus. En effet, chaque changement ajoute des zones d’ombre… ©Paul Mengual, PhD en géographie, responsable de la production, des données, de la qualité et de l’expertise, Kinaxia.fr©ByBazikPress